Qu’est-ce qu’une évaluation immobilière et comment la calculer ?

Concrètement, un bien vaut ce que quelqu’un va payer pour lui. Mais il faut parfois disposer d’un chiffre approximatif avant d’entamer les négociations.

Une évaluation immobilière est un rapport détaillé de la valeur marchande d’un bien immobilier. Elle est définie comme étant le prix de vente estimé entre un acheteur et un vendeur consentants dans une transaction sans lien de dépendance, après une commercialisation appropriée et lorsque les parties ont chacune agi en connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte.

Comme le laisse entendre la formulation prudente de cette définition, le prix de vente final est généralement différent de l’évaluation contenue dans le rapport, car il est presque impossible de prévoir comment les émotions des gens, leur connaissance du marché et d’autres motivations peuvent affecter les négociations.

Quand aurait-on besoin d’une évaluation immobilière ?

L’évaluation d’un bien immobilier présente des avantages tant pour l’acheteur que pour le vendeur. En fournissant une indication claire de la valeur marchande d’une propriété, elle réduit le risque pour l’acheteur de payer plus cher que prévu. En offrant une analyse détaillée des faiblesses d’une propriété, elle peut aider le vendeur à décider des rénovations à effectuer pour augmenter la valeur de la propriété.

Cela dit, la raison la plus courante pour laquelle les gens ont besoin d’une évaluation de leur propriété est que leur prêteur immobilier, généralement une banque, en fait la demande. L’évaluation de la propriété sert de rapport sur les risques pour l’institution prêteuse, afin de garantir que la valeur de la propriété couvre le prêt. La banque doit être sûre de pouvoir récupérer tout montant impayé détenu sur la propriété, si l’acheteur ne respecte pas les échéances de son prêt.

Certains prêteurs disposent encore d’évaluateurs internes, ou utilisent des algorithmes internes ou des évaluations sur ordinateur. Toutefois, dans la majorité des cas, l’évaluation de la propriété est confiée à des sociétés d’évaluation indépendantes qui sont reconnues dans le panel du prêteur.

Elle est également souvent nécessaire pour l’établissement de rapports financiers, pour le respect des obligations fiscales, pour la médiation en matière de droit de la famille et pour déterminer le montant des indemnités accordées aux propriétaires fonciers pour les servitudes ou l’acquisition de terres. Une partie de ce travail est très spécialisée et est régie par une législation détaillée. L’évaluation des propriétés fait également partie intégrante du processus de demande de prêt immobilier.

Comment l’évaluation d’un bien immobilier est-elle calculée ?

Une comparaison directe avec des ventes comparables récentes constitue l’élément central de la plupart des évaluations de propriétés résidentielles, bien que les évaluateurs prennent également en compte les attributs suivants :

  • la taille de la propriété ;
  • le nombre et le type de chambres ;
  • les installations et les aménagements ;
  • la structure et l’état du bâtiment ;
  • la qualité de l’aménagement et le style architectural de la propriété ;
  • la facilité d’accès à la propriété ;
  • les restrictions d’urbanisme et le zonage ;
  • l’emplacement et le niveau d’équipement de la propriété ;
  • la taille du terrain ;
  • l’aspect, la topographie et la disposition du bloc.

Tout d’abord, les évaluateurs utilisent une poignée de ventes récentes comparables pour leur donner un chiffre approximatif pour la propriété en question, puis ils procèdent à des ajustements de ce chiffre en fonction de toute différence significative constatée entre les attributs des propriétés mentionnés ci-dessus. Les ventes sont analysées en termes d’attributs du terrain, d’améliorations, d’emplacement et de contrôles de planification, puis sont comparées à la propriété évaluée.

Toutefois, d’autres types de biens peuvent nécessiter des approches différentes. Par exemple, les propriétés commerciales nécessitent davantage d’analyses financières et les sites de développement peuvent nécessiter davantage de conseils en matière de planification.

Les évaluateurs visiteront également la propriété en question, afin de pouvoir évaluer l’état du bâtiment et noter les défauts structurels ainsi que les aspects qui pourraient affecter sa valeur marchande. La plupart d’entre eux fournissent ensuite au client un rapport standard sur leurs conclusions dans les deux ou trois jours suivant leur visite.

Comment calculer la valeur d’un appartement ?

Pour mettre en pratique la méthode d’évaluation des biens immobiliers, appliquons la méthode du multiplicateur de revenu brut (MRB) à un bien immobilier. Cette méthode permet de calculer la valeur d’un bien immobilier locatif en fonction du montant du loyer qu’un investisseur peut percevoir chaque année.

Cependant, utilisez cette méthode avec prudence. Le montant est calculé sans prendre en compte les impôts, les assurances, les services publics et les autres dépenses liées à la propriété. Pour cet exemple, imaginons que la propriété que vous cherchez à acheter soit vendue pour 499 000 euros, vous rapportant un revenu annuel de 150 000 euros.

Pour calculer son MRB, il va falloir diviser le prix de vente par le revenu locatif annuel, donc : 499 000/150 000 = 3,33. Et pour calculer sa valeur immobilière, vous utiliserez la formule suivante :


Valeur de la propriété = Loyers bruts annuels x Multiplicateur de revenu brut (MRB)

.

Ainsi, dans ce cas, la valeur de la propriété est égale à 150 000 euros x 3,33 = 499 500 euros. Si le chiffre final que vous obtenez est supérieur à la valeur de la propriété vendue, il se peut qu’elle n’en vaille pas la peine, alors envisagez de passer à autre chose.

Dans ce cas, le chiffre obtenu est de 499 500 euros. C’est presque aussi élevé que le prix de vente de la propriété, c’est-à-dire 499 000 euros, et il est donc préférable d’envisager d’autres options d’investissement dans la propriété.

Le coût et la durée d’une évaluation immobilière

Le coût exact d’une évaluation immobilière dépend de la taille et de la valeur de la propriété, et chaque expert facturera également des tarifs légèrement différents pour ses services. Cela dit, la majorité des évaluations coûteront entre 300 euros et 600 euros, et la plupart des évaluateurs fourniront au client un rapport standard sur leurs conclusions dans les deux ou trois jours suivant leur visite.

La différence entre évaluation immobilière et expertise immobilière

Contrairement aux évaluations effectuées par un expert qualifié, les évaluations effectuées par les agents immobiliers n’ont pas de valeur juridique et ne doivent être considérées que comme un guide pour l’établissement des prix. Les agents proposent souvent une évaluation de votre propriété lorsqu’ils tentent de gagner votre clientèle. Ils basent leur évaluation informelle sur les ventes récentes dans la région et sur leur expérience, et vous offriront ce service gratuitement.

Les évaluateurs agréés, en revanche, facturent leurs services. Ils sont légalement responsables des informations qu’ils fournissent et doivent donc fonder leur évaluation sur des faits. Par conséquent, leurs évaluations sont plus complètes que celles d’un agent immobilier.

Comment augmenter la valeur de sa maison ?

Il est vrai que ce n’est ni facile ni gratuit mais il y a certaines choses que vous pouvez faire pour augmenter la valeur de votre maison.

  • Vous ne pouvez pas changer l’emplacement de votre propriété, mais vous pouvez apporter des modifications à la maison. Pensez à une rénovation ou à un agrandissement de la surface de la maison : pouvez-vous ajouter une salle de bain, une chambre ou un espace de divertissement ? Qu’en est-il de l’amélioration de la circulation entre l’intérieur et l’extérieur ?
  • Assurez-vous que la propriété est bien présentée : pouvez-vous faire des aménagements dans le jardin, ou enlever les arbres ou les structures en désordre ? Peut-on profiter de la vue ou faciliter l’accès des véhicules ?
  • Donnez à vos pièces importantes comme la salle de bain et la cuisine un mini relooking. Il est souvent assez rentable de moderniser les armoires, les banquettes, les luminaires et les appareils d’éclairage. Même un petit coup de peinture peut faire des merveilles pour l’aspect et l’ambiance générale de la propriété.
  • Votre maison comporte-t-elle des zones couvertes pour les véhicules ? Si ce n’est pas le cas, pourriez-vous ajouter un abri pour voiture ou un garage ?
  • Mettez de l’ordre dans votre propriété et soyez attentif à son attrait, car cela influencera grandement la première impression de l’acheteur. Si votre quartier et votre maison ont l’air propre et bien rangé depuis la rue, l’évaluation en sera probablement facilitée.

Si vous envisagez de vendre votre maison ou votre propriété mais que vous n’êtes pas encore prêt à demander une évaluation immobilière, vous pouvez vous informer sur les prix de vente de propriétés similaires à la vôtre, ainsi que les prix médians locaux de l’immobilier et avoir un aperçu de l’offre et de la demande de biens immobiliers dans la région, afin de vous aider à mieux comprendre la valeur estimée de votre propriété.

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A propos


Je me présente : Kevin, 38 ans, ancien agent immobilier. L’immobilier est un secteur qui ne cesse d’attirer de plus en plus d’investisseurs. J’ai pensé qu’il faudrait un site où les personnes désireuses d'en savoir plus sur l'immobilier pourraient enrichir leurs connaissances sur le domaine. C'est pourquoi j'ai créé ce mwebzine et j’espère que grâce à ces articles vous réussiriez à percer sur le marché de l’immobilier.

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