Chaque trimestre, l’INSEE publie une valeur qui intéresse directement des milliers de commerçants et de bailleurs : l’indice ILC, ou indice des loyers commerciaux. Cette valeur sert de référence pour réviser les loyers des baux commerciaux 3/6/9.
En 2026, l’ILC traverse une période inhabituelle : après plusieurs trimestres de recul, il repart légèrement à la hausse. Comprendre ce que cela signifie concrètement – et éviter les erreurs de calcul – demande de bien distinguer trois mécanismes qui se ressemblent sans fonctionner de la même façon.
ILC 2026 : que disent les dernières valeurs publiées par l’INSEE ?
Au premier trimestre 2026, l’indice des loyers commerciaux s’établit à 135,26, en baisse de 0,45 % sur un an (après -0,50 % au trimestre précédent). C’est l’INSEE qui publie cette donnée, sur une base 100 fixée au premier trimestre 2008.
Au deuxième trimestre 2026, l’indice remonte à 137,16, soit +0,26 % sur un an. C’est le premier glissement annuel positif après plusieurs trimestres de repli consécutifs. Le prochain indice, celui du troisième trimestre 2026, paraîtra mi-décembre 2026.
Pourquoi ce retournement est-il important ? Parce qu’une variation annuelle négative signifie que l’indice de référence autorise théoriquement une baisse de loyer, et non une hausse. Les bailleurs qui ont appliqué une révision au T1 2026 sans vérifier le signe de la variation ont pu commettre une erreur en faveur du locataire – ou inversement.
Indexation annuelle et révision triennale : deux mécanismes à ne pas confondre
Votre bail commercial contient probablement une clause d’indexation. Elle prévoit que le loyer est révisé chaque année en fonction de l’évolution de l’ILC. C’est automatique : pas besoin de demander quoi que ce soit, la révision s’applique à la date prévue dans le contrat.
La révision triennale légale, elle, fonctionne différemment. Elle peut être demandée par le bailleur ou le locataire après trois ans depuis la dernière fixation du loyer. Elle ne s’applique pas automatiquement : il faut la solliciter explicitement. Et son effet est encadré : la hausse ou la baisse reste en principe limitée à la variation de l’ILC sur la période.
Ces deux mécanismes se cumulent parfois, ce qui crée de la confusion. Un bail peut prévoir une indexation annuelle ET permettre une révision triennale. Dans ce cas, les deux demandes ne s’annulent pas, mais elles obéissent à des règles distinctes et à des délais différents.
Plafonnement du loyer commercial : ce que l’ILC ne suffit pas à expliquer
Le mot « plafonnement » revient souvent dans les discussions sur les baux commerciaux. Mais il ne désigne pas toujours la même chose selon le contexte.
Pour la révision triennale, le plafonnement signifie que la variation du loyer demandée ne peut pas dépasser la variation de l’ILC sur la période concernée. Si l’indice a progressé de 2 % sur trois ans, le loyer révisé ne peut pas augmenter de plus de 2 %.
Au renouvellement du bail, le plafonnement fonctionne différemment. Le loyer renouvelé est en principe celui du marché, mais il est limité par la variation de l’ILC sur la durée du bail expiré. Ce mécanisme protège le locataire contre une hausse brutale au moment où il renouvelle son contrat.
Le déplafonnement existe aussi : il s’applique dans certaines situations précises, par exemple quand le bail a duré plus de neuf ans ou quand des modifications importantes ont affecté les facteurs locaux de commercialité. Dans ce cas, le loyer peut rejoindre la valeur locative réelle, sans être limité par l’ILC.
Un point à retenir : le plafonnement temporaire instauré en 2022 concernait l’IRL (indice de référence des loyers d’habitation), pas l’ILC. Les deux indices ne suivent pas les mêmes règles. Appliquer le raisonnement du plafonnement IRL aux baux commerciaux indexés sur l’ILC serait une erreur.
Comment calculer une révision de loyer avec l’ILC : les erreurs fréquentes
La formule de base est simple : nouveau loyer = loyer actuel x (ILC de référence nouveau / ILC de référence ancien). Mais le diable se cache dans les détails.
- Le trimestre de référence : il est défini par le bail, pas par la date de révision. Certains baux précisent « le dernier indice publié », d’autres fixent un trimestre précis (T2 de l’année N, par exemple). Si vous utilisez le mauvais trimestre, le calcul est faux même si la formule est juste.
- Le loyer de base retenu : c’est le loyer tel qu’il a été fixé lors de la dernière révision ou de la conclusion du bail, pas nécessairement le loyer actuellement encaissé. Des charges incluses par habitude ou des remises temporaires peuvent fausser ce point de départ.
- L’indice applicable selon l’activité : pour les activités commerciales et artisanales, c’est l’ILC. Pour les activités tertiaires (certaines professions libérales notamment), c’est l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires). Au premier trimestre 2026, l’ILAT s’établit à 137,42. Appliquer l’ILC à un bail qui devrait utiliser l’ILAT, ou l’inverse, constitue une erreur de référence.
Points de vigilance avant toute révision de loyer en 2026
Avant d’envoyer une demande de révision ou de répondre à celle d’un bailleur, quelques vérifications s’imposent.
- Lire la clause d’indexation en entier : certains baux anciens font encore référence à l’ICC (indice du coût de la construction), remplacé par l’ILC depuis la loi du 4 août 2008 pour les activités commerciales. La clause peut ne pas avoir été mise à jour.
- Vérifier la date de la dernière révision : pour la révision triennale, le délai de trois ans se compte depuis la dernière fixation du loyer, pas depuis la signature du bail. Une révision triennale demandée trop tôt n’est pas valable.
- Contrôler le sens de la variation : si l’ILC a baissé sur la période de référence, le loyer révisé peut être inférieur au loyer actuel. Le locataire peut demander cette baisse autant que le bailleur peut demander une hausse.
- Ne pas appliquer une variation annuelle affichée sans vérification : un tableau d’indices publié en ligne donne la variation sur un an glissant. Mais si votre révision porte sur une autre période (dix-huit mois, trente-six mois), la variation applicable est différente. Il faut recalculer à partir des valeurs brutes de l’indice.
La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a apporté de nouveaux changements au régime de révision des loyers commerciaux. Si votre bail est en cours de renouvellement ou si une révision est en discussion, vérifier les dispositions issues de ce texte est utile avant toute démarche.
L’ILC du deuxième trimestre 2026 à 137,16 marque un premier retour en territoire positif après plusieurs trimestres de recul. Ce chiffre ne dit pas grand-chose seul : c’est la clause du bail, le trimestre de référence et le mécanisme applicable (indexation ou révision triennale) qui déterminent réellement ce que chaque partie peut demander.
