Acheter une maison en Andorre en 2026 implique de naviguer entre deux lois récentes qui ont redessiné la fiscalité immobilière pour les acheteurs étrangers. La Loi 3/2024 a créé un impôt spécifique sur l’investissement immobilier étranger, et la Loi 5/2025 du 6 mars 2025 a réformé les limites d’acquisition et les conditions d’usage des biens.
Avant de comparer les paroisses ou de chercher un notaire, la question centrale est fiscale : combien coûte réellement l’achat quand on additionne droits de mutation, surtaxe étrangère et contraintes de détention ?
Fiscalité immobilière en Andorre : comparatif résident et investisseur étranger
La distinction fiscale la plus structurante concerne le statut de l’acheteur. Un résident andorran établi depuis plus de trois ans et un investisseur étranger ne paient pas les mêmes taxes sur la même transaction.
| Poste fiscal | Résident (+ de 3 ans) | Investisseur étranger |
|---|---|---|
| ITP (droits de mutation) | Oui (taux standard) | Oui (taux standard) |
| Impôt sur l’investissement immobilier étranger – première résidence | Non applicable | 6 % |
| Impôt sur l’investissement immobilier étranger – autres biens | Non applicable | 10 % |
| Impôt sur la plus-value (revente) | Exonération totale après 12 ans de détention | Exonération totale après 12 ans de détention |
| IFI (impôt sur la fortune immobilière) | Inexistant | Inexistant |
| Fiscalité des revenus locatifs (résident) | Plafonnée à 10 % | Non applicable (pas résident) |
L’écart est net. Pour un bien destiné à l’investissement locatif acheté par un non-résident, la surtaxe de 10 % sur les biens hors résidence principale s’ajoute aux droits de mutation classiques. Sur un appartement à Escaldes-Engordany, cela représente une charge d’entrée considérable.
Seuil de trois ans de résidence : une surtaxe temporaire à anticiper
Un point que les brochures commerciales mentionnent rarement dans le détail : un nouveau résident andorran qui n’a pas encore trois ans de résidence effective reste traité comme investisseur étranger. Il est donc soumis à l’impôt sur l’investissement immobilier étranger aux mêmes taux de 6 % ou 10 %.
Concrètement, les trois premières années de résidence constituent une période de surtaxe pour tout achat immobilier. Deux stratégies se dessinent :
- Attendre d’avoir passé le cap des trois ans de résidence avant d’acheter, ce qui supprime la surtaxe mais expose à la hausse des prix sur un marché tendu.
- Acheter dès l’installation en ciblant une première résidence (taux de 6 % au lieu de 10 %), puis envisager un second bien après le seuil de trois ans.
- Structurer l’acquisition via une société andorrane, ce qui nécessite une autorisation d’investissement étranger et une analyse juridique spécifique selon la Loi 5/2025.
Le choix dépend du projet : résidence principale ou investissement locatif. Mais ignorer ce seuil de trois ans peut coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur une transaction moyenne.
Requalification en investissement étranger : le piège du Décret 137/2025
Le Décret 137/2025 du 9 avril 2025 a introduit une règle qui peut surprendre les propriétaires déjà installés. Un bien immobilier détenu par un résident peut être requalifié en investissement étranger si le propriétaire perd sa résidence andorrane, si une société andorrane transfère son siège effectif à l’étranger, ou en cas d’acquisition par succession.
Cette requalification déclenche deux obligations :
- Une déclaration au Registre des investissements étrangers dans un délai de 15 jours.
- L’application immédiate de l’impôt sur les investissements étrangers immobiliers : 6 % pour la résidence principale et ses dépendances, 10 % pour tout autre bien.
Pour un Français qui s’installe en Andorre, achète un appartement, puis décide de rentrer en France après quelques années, la facture fiscale de sortie peut être lourde. Ce mécanisme de requalification transforme la résidence andorrane en engagement de durée, au moins sur le plan immobilier.
Autorisation d’investissement étranger et limites d’acquisition en 2026
Tout acheteur étranger doit obtenir une autorisation préalable du Gouvernement andorran avant de signer l’acte d’achat. La Loi 5/2025 a modifié les règles sur les limites d’acquisition et l’usage prévu du bien.
Les personnes physiques étrangères sont soumises à des plafonds d’acquisition définis par la réglementation. L’autorisation n’est pas automatique : elle implique un dossier déposé auprès du Registre des investissements étrangers, un délai d’instruction, et une vérification de la destination du bien (résidence, investissement, usage mixte).
En revanche, un résident actif exerçant une activité professionnelle en Andorre depuis plus de trois ans échappe à cette procédure spécifique. Le statut de résidence et sa durée déterminent donc non seulement la charge fiscale, mais aussi la complexité administrative de l’achat.
Absence d’IFI et exonération de plus-value : ce qui reste attractif
Malgré le durcissement fiscal pour les étrangers, deux avantages structurels subsistent. L’Andorre ne prélève aucun impôt sur la fortune immobilière, à la différence de la France. Pour un contribuable français détenant un patrimoine immobilier significatif, l’absence totale d’IFI reste un différentiel majeur.
L’exonération totale de la plus-value immobilière après douze ans de détention s’applique indifféremment aux résidents et aux anciens non-résidents devenus résidents. Ce mécanisme favorise les stratégies de détention longue, cohérentes avec un projet de résidence principale.
La fiscalité des revenus locatifs, plafonnée à 10 % pour les résidents andorrans, reste parmi les plus basses d’Europe. Combinée à des rendements locatifs bruts significatifs sur un marché où l’offre foncière est structurellement limitée, cette fiscalité locative constitue l’argument principal pour les investisseurs qui acceptent de devenir résidents.
Le cadre fiscal andorran en 2026 récompense un profil précis : l’acheteur qui s’installe réellement, attend trois ans, et conserve son bien sur le long terme. Pour tout autre profil, les surtaxes introduites par la Loi 3/2024 et le Décret 137/2025 réduisent sensiblement l’avantage compétitif. La question n’est plus seulement combien coûte la maison, mais combien de temps on compte rester.
